元不動産屋が教える家を高く売る方法
こんにちは、私は某建設会社の流通部門で
中古住宅の販売や、新築マンション販売を
行ってきた不動産専門家です。
最近のネット広告を見て、
「知らずに損してるんだろうな」
「ダメな営業マンも多いから･･･」
こうした想いから、
記事を書くことにしました。
想定している読者は、
相続した家や土地の処分、
買い換えを検討している方です。
メンドクサイからつけ込まれる
まず、どんな業界でも
【メンドクサイ事は金になる】
不動産の営業は基本的に仲介業ですから
「面倒なことはお任せください」です。
ここに様々な手数料や、
高く売るために必要な費用がかかります。
例えば、リフォーム費用がありますよね？
建築業者によって価格が全然違いますし
そこにマージンが上乗せされるわけです。
例えば、寒冷地のミサワホームですと、
建て替えレベルのリフォームが必須で
内外装だけでは大きな問題を残します。
こうした知識って知らないですよね？
同様に地域が違うと
不動産屋も知らないことが多いのです。
全国規模と地元の不動産会社に査定して貰う
中古住宅は環境によって価格も変わるので
全国展開する不動産会社、都道府県規模、
地域密着型不動産屋への査定が欲しいです。
大雑把な物件の価値の査定と、
地域特有のプラス評価となる査定。
不動産会社の特色と強みなども
査定書や資料から読み取る事が出来ます。
違いを見るためにも規模の違う複数の会社から
査定額を調べるところから始めましょう。
地元密着・全国規模だから良いワケでもない
全国規模のメリットは、
多くの人に「物件を知って貰える」事です。
地域密着型のメリットは、
最新のプラス評価が得られることです。
例えば、近くに複合施設が出来たとか、
数年中に建設計画があるとか・・・
しかし、小さな不動産屋でも
全国ネットで物件の告知が出来ますし
全国規模の不動産屋で営業もしてくれます。
全国規模といっても、各地に営業所が有り
地域密着店と同様の評価もあるでしょう。
ですので、
どちらが良いとは一概に言えないのです。
ただ、新築一戸建ての際の下取りなら
住宅メーカーが高く買い取ってくれることも。
いずれにせよ、相場を知らなければ
営業と交渉することも出来ませんよね？
損をしない為に一括査定で相場を知る
そこで便利なネットの無料サービスが
一括査定してくれるサイトなんですね。
冒頭でお伝えしたように、
この査定額に含まれない料金があります。
ですので「概算の見積もり」、
「相場観」という意味合いになります。
最低限、このくらいは知っておかないと
営業マンに舐められて痛い思いをします。
最初に提示される査定額は概算の相場で
内見と建築士等による調査が終わって
実際に売買可能な金額に近づきます。
それとリフォーム代などの見積もりも
この時点で可能になってくるわけです。
いくら査定額が高かったとしても、
出ていくお金も多くて利益が少ない
って事は良くあるので注意しましょう。
高査定より丁寧な査定書と担当者で選ぶ
この一括査定を行う事で、
営業の電話と査定書が得られます。
まず、丁寧な査定書を出す会社は
それだけで信頼性が高いと言えるでしょう。
次に営業の電話で、査定書自体出さず
とにかく会って話しましょうはダメ。
内見と調査はしなければなりませんが
信用出来ない会社・営業とは必要ないです。
それを見極めやすくするための
一括査定といっても良いくらいです。
そしてイチバン重要となるのが
「担当者」がどういった人なのかです。
この担当者のサジ加減ひとつで
不動産の価格が大きく変わりますし
その他の費用についても変わります。
つまり、査定額だけの比較では
最終的な利益額を比較できません。
不動産会社の儲けの仕組みを知る
もちろん、不動産物件の売買による
仲介手数料が表向きの儲けの部分です。
例えば中古住宅を売買する場合
- 住宅診断士によるインスペクション
- 建築業者による解体やリフォーム
- 設備会社による設備交換等
- 瑕疵担保責任保険への加入
- 各種書類の作成代行など
これらの外注先からのバックマージンの
紹介・仲介のお礼を頂きます。
また他社から物件依頼される場合も、
バックマージンが得られたりします。
特に金額が大きいのはリフォームで
10～20％のバックなら儲けも大きい。
同様に、地元の不動産屋が
全国規模の不動産会社にバックもします。
そしてこれらは外注費の中に含まれていて、
売り主が「知らずに」負わされています。
仮に不動産会社に規定があったとしても
担当者が個人的に取引したりもします。
その逆に、売り主に喜んで貰えるよう
業者に便宜を図っておく営業もいます。
売り主に喜んで貰えれば、結果的に
いろんな人に紹介して貰えますからね。
こうした理由も含めて、
担当営業によって利益額が変わるのです。
一括査定ならイエウールが良い
なぜイエウールがお薦めなのか？
不動産系の一括査定サービスには
住宅メーカーによる一括査定や
大手不動産中心の一括査定･･･
と、いろいろあるのですが、
その中でもお薦めしたいのが
「イエウール」一括査定です。
というのは、これまでお伝えしたように
全国規模から中小、地元の不動産屋など
規模別に見て、対象会社の範囲が広く
1900社以上と数が多いことにあります。
それと、査定申込が簡単なこと。
質問の答えを選択して進められます。
文字入力の項目が非常に少ないので、
文字入力がニガテでも大丈夫ですよ。
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査定依頼しても売らなくても良いのです。
その為の判断材料としての査定ですからね。
基準となる査定額を知る為にも、
より多くの会社からの査定が欲しいです。
偏った情報に価値はありませんから
規模の違う複数の会社から欲しいのです。
そして、情報は時間とセットなので
今すぐ最新の情報を入手しましょう。
売れるか売れないかは営業次第
最後にもう一度。
査定額を決めるのも担当営業で、
売るのも担当営業なのです。
他社を仲介しても同様です。
【高く売れれば会社の利益もデカイ】
【高過ぎると売れず利益にならない】
いかに物件の良いところを見つけ
良い部分をより魅力的に見せてくれるか。
また、売り主・買い主に喜んで貰い
次の営業に繋げられる営業も多くいます。
そういう事がデキル人は、情報も多く、
他のことでも親身に動いてくれます。
見た目の査定額に騙されず、
良い営業マンを見つけましょう！
【最終利益額が最大】
になりますよ！
PS：「400万円高く売れました！」
などの広告を見かけるけど、
それって査定額での話しですよね？
最終的にいくら残ったか聞きたいものです。
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